Com maior razão, não impede o processamento do pedido a inexistência de registro do imóvel confrontante. Evidentemente, o interessado deverá apresentar certidões negativas de todas as circunscrições às quais o imóvel pertenceu, ou certidões que declarem a impossibilidade de localizar qualquer registro, com buscas no indicador real. Nesses casos, não haverá anuência nem notificação do proprietário, ou do confrontante.

De acordo com precedente da Corregedoria Geral da Justiça, o estrangeiro pode adquirir imóvel rural por usucapião (IMÓVEL RURAL – Aquisição por estrangeiro – Usucapião – Modo Originário de aquisição da propriedade – Inaplicabilidade das restrições previstas na Lei n.o 5.709/1971 e no Decreto n.o 74.965/1974 – Processo 2011/488, D.J.E. de 30.05.2012).

Usucapião Extrajudicial

COMPETÊNCIA

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição.

Pode acontecer de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição. O requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Ao final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.

QUEM PODE REQUERER

a) pessoas naturais;

b) pessoas jurídicas.

Observação: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Falecido o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, aquisição da posse pelo direito hereditário.

A lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido no passado, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

Interessado pode ser também, v.g., o credor do possuidor.

ADVOGADO

O requerimento ao oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

Deve ser exigida procuração. Não é necessário o reconhecimento da firma do outorgante, assim como não é a procuração “ad judicia”. Como o processo não é judicial, não há recolhimento da taxa da OAB.

O REQUERIMENTO

A simples exibição da ata notarial não é suficiente para dar início ao processo. O reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogado. No requerimento, o interessado deverá:

a) expor os fatos que fundamentam o pedido:

a-1 – o início da posse e o modo de aquisição; a-2 – eventuais cessões de direitos possessórios, qualificando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, qualificando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão; Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.
a-3 – o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião;
a-4 – a afirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;
a-5 – a afirmação de ser a posse mansa e pacífica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse;
a-6 – se for o caso, declinar o justo título para a usucapião ordinária;
a-7 – se for o caso, expor os fatos que justificam a redução do prazo da usucapião;

b) fundamentar juridicamente o pedido, expondo que o cumprimento dos requisitos, na forma exposta no item anterior, autoriza o reconhecimento da usucapião. A menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

c) requerer:

c-1 – a prenotação, a autuação e o processamento do pedido;
c-2 – a notificação dos interessados certos que não anuíram expressamente, para que, em quinze dias, manifestem expressamente sua concordância, valendo o silêncio como discordância;

c-3 – a publicação de edital de notificação dos interessados incertos para os mesmos fins;
c-4 – a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido;

c-5 – as diligências que, a critério do oficial, forem necessárias;
c-6 – o deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião;

c-7 – o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

DOCUMENTOS QUE DEVEM INSTRUIR O REQUERIMENTO

O requerimento deve ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

a) ata notarial que conterá, necessariamente:

a.1 – a qualificação completa do requerente, com estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial;

a.2 – o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
Observações: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, mas a afirmação que fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

A conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo.

Poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específicas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Será desejável que constem da ata:

I) declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

II) declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

III) relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei no 13.105/15.

b) planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado; Observações: o memorial conterá a descrição do imóvel objeto do pedido com os elementos e requisitos previstos nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos.

Os imóveis rurais com área entre 250 e menos de 500 hectares deverão ter sua descrição georreferenciada, com certificação pelo INCRA. A partir de novembro de 2016, a exigência alcançará os imóveis entre 100 e menos de 250 hectares (Decreto 4.449/02, com as alterações posteriores).

Os imóveis confrontantes deverão ser indicados pela rua e número, se urbanos; pelo CCIR, se rurais; em qualquer caso, com os números das respectivas matrículas.

As unidades de condomínio edilício deverão ser descritas com os mesmos elementos que constam da instituição do condomínio (fração ideal do terreno, área de uso exclusivo, participação nas coisas comuns, identificação e localização). A apresentação de planta e memorial descritivo assinados por engenheiro é desnecessária, por motivos óbvios; basta que a especialização do imóvel conste do requerimento.

c) prova de anotação de responsabilidade técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;

d) certidões, expedidas no máximo trinta dias antes, das matrículas ou transcrições do imóvel objeto do pedido e dos imóveis confinantes;

Observações: se não houver registro na serventia competente, as certidões serão expedidas pelas circunscrições anteriores. Se em nenhuma delas for encontrado o registro do imóvel, ou dos imóveis confrontantes, as certidões deverão informar, ou a inexistência de registro, ou a impossibilidade de localização de eventual registro com buscas no indicar real.

e) anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas

matrículas dos imóveis confinantes, mediante assinatura no memorial descritivo;

Observação: é desejável, mas não essencial, que as anuências sejam colhidas também na planta. Diante dos termos da lei, os titulares de outros direitos reais registrados nas matrículas do imóvel objeto do pedido e dos imóveis confinantes (v.g., hipoteca, servidão, superfície, usufruto) também devem anuir. A anuência será expressa com a assinatura, a qualificação completa do anuente e a indicação da matrícula do imóvel de sua propriedade, ou sobre o qual tem direito real.

A lei não dispensa a anuência do proprietário do imóvel. Se não for manifestada no memorial, ele será necessariamente notificado. Seu silêncio será considerado oposição obstativa do reconhecimento.

f) certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

Observações: Deverão ser apresentadas certidões em nome do requerente e, nos casos de “acessio possessionis” e/ou “sucessio possessionis”, de todos os que tiverem tido posse durante o prazo necessário para a usucapião, de acordo com o requerimento e a lei.

As certidões devem ser negativas em relação a ações possessórias ou reivindicatórias sobre o imóvel usucapiendo. As positivas dos distribuidores, por isso, deverão ser complementadas por certidões de objeto e pé de cada feito noticiado.

Não há previsão, mas é razoável o prazo de trinta dias para considerarem-se atualizadas as certidões.

g) nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;

h) no caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

i) no caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;

j) sempre que exigível, a prova de residência no imóvel objeto do pedido.

OUTROS DOCUMENTOS

Dependendo da espécie da usucapião e da exposição dos fatos feita no requerimento, o requerente poderá apresentar:

a) justo título, quando requerido o reconhecimento da usucapião ordinária; Observação: a doutrina e a jurisprudência

mencionam, como justo título, o contrato de transmissão da propriedade não registrado; a carta de arrematação ou de adjudicação não registradas; o compromisso de compra e venda quitado, ou com prova de quitação; a certidão do Registro de Imóveis, no caso de usucapião requerida por condômino, tendo por objeto o todo, ou parte certa e determinada do imóvel comum.

b) outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como contratos de cessão de posse, formais de partilha da posse, comprovantes de pagamento de IPTU, ou ITR, certidões de cadastro municipal ou rural, certificados de conclusão de obra ou de demolição, contratos de locação com terceiros, correspondências endereçadas ao imóvel objeto do pedido, fotografias etc.

PRENOTAÇÃO

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

Observações: a prenotação valerá até o desfecho do requerimento, com o registro da usucapião, a remessa do processo ao juiz competente, ou o indeferimento.

A prenotação dá ao requerimento prioridade quando confrontado com títulos contraditórios, mas só com títulos contraditórios.

Não são contraditórios títulos de direitos reais ou não, que tenham sido constituídos, transferidos, modificados ou extintos pelos proprietários ou titulares de direitos inscritos, como, v.g., de hipoteca comum ou cedular do imóvel, constituição de servidão, usufruto, alienação fiduciária, quitações, autorizações de cancelamento, ou ainda documentos comprobatórios de extinção de direitos reais.

Esses títulos não conflitam com o requerimento de reconhecimento da usucapião, porque irrelevantes para o eventual direito do prescribente. Releva observar que o requerimento do reconhecimento da usucapião pressupõe o preenchimento dos requisitos anteriormente ao pedido. Aqueles títulos podem, portanto, ser averbados ou registrados, ainda que prenotados posteriormente.

Contraditório será, por exemplo, outro requerimento de reconhecimento de usucapião do mesmo imóvel, ou de parte do mesmo imóvel.

A subsistência, depois do registro da usucapião, de algum direito real sobre coisa alheia, que tenha sido constituído pelo proprietário que perdeu a propriedade pela prescrição, não é problema com que o oficial deva se preocupar durante o processo. Aliás, qualquer questionamento a esse respeito deverá ser feito na via jurisdicional.

É controversa a matéria sobre os direitos reais ou restrições, registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo. Há quem diga que eles subsistem gravando o imóvel.

Convém lembrar, todavia, que no registro de sentenças de usucapião, nunca se transportou para a nova matrícula os ônus inscritos anteriormente.

Cabe ao titular do direito postular, na via jurisdicional, a declaração da oponibilidade de seu direito ao novo proprietário pela usucapião.

Sem embargo do que foi dito, a prenotação do requerimento será necessariamente mencionada em todas as certidões das matrículas e registros de imóveis atingidos total ou parcialmente pelo pedido.

DEPÓSITO PRÉVIO

Se o interessado apresentar documento que informe o valor venal do imóvel, esse será o valor da base de cálculo dos emolumentos, pelo item 1 da tabela II. Por enquanto, e até que a Corregedoria edite regra especial, serão devidos emolumentos por um ato de registro.

Se não houver lançamento nem for possível obter-se o valor venal do imóvel, caberá ao interessado estimar o valor, para cálculo dos emolumentos.

O adiantamento das despesas poderá ser exigido antes da prática dos atos que as exijam, com intimação do advogado para depósito.
Não há previsão legal de isenção de emolumentos.

Dependerá de autorização da Corregedoria a cobrança de emolumentos pelas notificações, por analogia, pelo item 3, letra “b”, da tabela II, da Lei 11.331/02.

AUTUAÇÃO E QUALIFICAÇÃO

Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que o acompanham deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo oficial ou pelo escrevente responsável, para qualificação.

Na qualificação, o oficial verificará, entre outros cuidados:

a) se foram apresentados todos os documentos necessários;

b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei;

c) se o requerimento permite: identificar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono;

d) se foram identificados e qualificados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confinantes;

e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido;

Observação: Na pendência de ação possessória ou reivindicatória contra o requerente, ou se houver ação de qualquer dessas naturezas julgada procedente, com trânsito em julgado, o requerimento deverá ser rejeitado de plano, por não ser a posse mansa e pacífica.

f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento;

g) se os imóveis indicados como confinantes são realmente confinantes e se são os únicos;

h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento;

Observação: lembrar que é importante a amarração do vértice inicial da descrição.

i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa;

j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas;

k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confinantes;

Se houver necessidade, o oficial concederá prazo razoável para o requerente apresentar outros documentos, esclarecer sobre o prazo, sobre a continuidade da posse, ou sobre qualquer outro requisito para o reconhecimento da usucapião.

DESPACHOS E CERTIDÕES

Os atos praticados no processo deverão ser certificados, inclusive as intimações do requerente para providências. As providências a cargo do requerente deverão ser determinadas por despacho, com prazo. Enquanto a Corregedoria Geral da Justiça não autorizar a publicação dos despachos no Diário da Justiça, o requerente deverá ser intimado por seu advogado, pessoalmente, ou por carta com A.R. endereçada ao escritório informado na procuração. Cópias dos documentos expedidos (notificações, intimações etc.) serão juntadas ao processo, tudo em ordem cronológica.

Observação: As cópias apresentadas para as notificações serão guardadas à parte, para a ocasião oportuna.

Se o requerente não der andamento ao processo, deixando de cumprir exigência no prazo de trinta dias, além do prazo concedido, o requerimento poderá ser rejeitado com fundamento no § 8o, do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos, cancelando-se a prenotação.

NOTIFICAÇÕES

Salvo se tiverem anuído no memorial descritivo, deverão ser notificados pessoalmente os interessados certos, que são o proprietário ou proprietários do imóvel objeto do pedido e dos imóveis confinantes, e os titulares de direitos reais e outros direitos, do imóvel objeto do pedido e dos imóveis confinantes.

Observação: todos os proprietários ou titulares de direitos reais e outros direitos deverão ser notificados. Interessados certos falecidos com inventário aberto serão notificados na pessoa do inventariante. Se não houver inventário, na pessoa do administrador, se puder ser identificado; se não, serão notificados todos os herdeiros. Caberá ao requerente provar a legitimidade dos notificandos.

EFETIVAÇÃO DAS NOTIFICAÇÕES

a) o oficial expedirá os mandados de notificação, designando o escrevente que será responsável pelo cumprimento;

b) no processo será certificada a expedição dos mandados;

c) dos mandados constarão todos os endereços conhecidos dos notificandos;

d) se os notificandos forem casados, também serão notificados os cônjuges; na união estável, também os/as conviventes;

e) da notificação constará que o notificando tem o prazo de quinze dias para concordar expressamente com o pedido e que o silêncio será considerado discordância;

f) convém que conste também que não é necessária assistência de advogado para a concordância, ou discordância expressa, que poderão ser manifestadas na serventia (incluindo endereço, horário de atendimento e nome do escrevente responsável);

g) poderá ser aceita a concordância mesmo depois do prazo de quinze dias, desde que antes do desfecho do processo;

Observação: A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação. Nesse caso, o intimando assinará também a certidão específica da concordância, lavrada no ato pelo escrevente.

h) a notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial, ou por preposto escrevente; se tiver de ser feita em outra comarca, será solicitada ao respectivo oficial de RTD, providenciando o requerente as cópias necessárias e adiantando as despesas;

i) se preferir, o oficial poderá fazer as notificações por carta com A.R.; considerando as consequências da notificação, convém que seja utilizada a opção “em mão própria”;

Observações: embora não haja previsão legal, as notificações poderão ser feitas pelo Registro de Títulos e Documentos.

Os interessados certos não poderão ser notificados por hora certa, enquanto não houver autorização da Corregedoria Geral da Justiça;

j) todas as notificações serão instruídas com cópia simples do requerimento inicial, da planta e do memorial descritivo; essas cópias serão fornecidas pelo requerente;

k) os interessados certos poderão ser incluídos no edital, desde que estejam em lugar incerto e não sabido, circunstância que deverá ser certificada pelo oficial, após o esgotamento das diligências possíveis.

EDITAL

a) o edital de notificação de terceiros eventualmente interessados e de interessados certos que estejam em local incerto e não sabido será publicado uma vez em jornal local, de preferência de grande circulação; onde não houver jornal local, em jornal que circule no município de localização do imóvel objeto da ação;

b) deverão constar do edital o prazo de quinze dias para concordância expressa com o pedido e que: o silêncio será considerado discordância; não é necessária assistência de advogado para a concordância, ou discordância expressa, a serem manifestadas na serventia (incluindo endereço, horário de atendimento e nome do escrevente responsável);

c) o edital deverá ser redigido pelo oficial ou escrevente responsável e será entregue ao interessado, por seu advogado, para que providencie a publicação;

d) a publicação será comprovada com a página do periódico em que inserida, que será juntada ao processo.

FAZENDAS

a) a União, o Estado e o Município serão cientificados por carta com A.R., ou pelo RTD, para que se manifestem sobre o pedido, em quinze dias;

b) o silêncio das Fazendas não será considerado discordância tácita;

c) se o imóvel confrontante for de propriedade da Fazenda Pública e não for bem de uso comum, o silêncio será considerado discordância.

DILIGÊNCIAS

a) o oficial poderá fazer pessoalmente, ou por escrevente que designar, qualquer diligência visando a obter esclarecimentos necessários;

b) as buscas nos livros e plantas oficiais ou não oficiais são obrigatórias, seja em relação ao imóvel objeto do pedido, seja em relação aos imóveis confinantes;

c) entre as diligências possíveis inclui-se perícia por engenheiro, cujo custo, todavia, não poderá ser imposto ao requerente;

d) o oficial também poderá exigir que o interessado complete informações, apresente documentos, obtenha declarações de pessoas, desde que essas diligências sejam necessárias para a decisão do pedido.

VISTA DOS AUTOS

O advogado pode examinar processos em andamento, obter cópias e tomar apontamentos, ainda que não tenha procuração nos autos.

É também direito do advogado retirar os autos, desde que não haja prazo comum em andamento. O oficial estabelecerá prazo razoável para devolução do processo e fará carga. Convém que, para tanto, haja um livro específico para anotação do número do processo, nome, inscrição e endereço do advogado, assinatura, data para devolução e baixa.

DESFECHO

Ao final, o pedido será rejeitado ou deferido, ou o processo será remetido ao juiz competente.

REJEIÇÃO DO PEDIDO

O pedido será rejeitado em decisão fundamentada do oficial, da qual será intimado o requerente:

a) se não for apresentado documento necessário, depois de transcorrido prazo razoável para a providência, pelo requerente;

b) se o requerente deixar de tomar qualquer providência necessária (v.g., notificação em outra comarca, publicação do edital, depósito de despesas de diligência etc.);

c) se qualquer interessado certo deixar de manifestar concordância expressa, ainda que

tenha sido notificado por edital.

Observações: Não cabe ao oficial decidir que este ou aquele silêncio não devem ser considerados discordância, porque a lei é expressa e clara.

Em qualquer caso de rejeição do pedido, se o requerente não se conformar poderá requerer a suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

DEFERIMENTO

O pedido será deferido em decisão fundamentada se, concomitantemente:

a) tiverem sido apresentados todos os documentos necessários;

b) tiverem sido notificados todos os interessados certos que não anuíram expressamente;

c) o edital tiver sido corretamente publicado;

d) não tiver sido apresentada discordância expressa por qualquer das Fazendas;

e) houver concordância expressa de todos os interessados certos;

f) o conjunto dos documentos e das provas constantes do processo autorizar a conclusão de que o requerente preencheu os requisitos da lei para a aquisição da propriedade por uma das modalidades da usucapião.

REGISTRO

Deferido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, o oficial:

a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou

b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente;

c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identificada.

REMESSA AO JUIZ

No caso de haver discordância expressa de qualquer interessado, ou de qualquer das Fazendas, o oficial deverá tentar a conciliação entre o impugnante e o requerente, convidando-os para reunião na serventia. Se o

impugnante não comparecer, o oficial poderá ainda conceder prazo para o requerente tentar a conciliação.

Se forem infrutíferas as tentativas, o oficial lançará certidão com o relatório do processo e intimará o requerente da decisão de remessa ao juiz competente.

Decorrido o prazo razoável para o requerimento de suscitação de dúvida, remeterá o processo por meio eletrônico ao juiz competente, ou ao distribuidor quando houver mais de um, e arquivará os papeis.

USUCAPIÃO NOÇÕES ELEMENTARES

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade (e de outros direitos reais). À posse, une-se o decurso de tempo para fazer nascer o direito; como consequência, extingue-se o direito do titular anterior. Observe-se que não há relação entre os dois titulares, o que adquiriu e o que perdeu o direito real, daí ser originário o modo de aquisição.

A posse deve ser jurídica; não pode ser violenta, nem clandestina, nem precária. A posse violenta e a posse clandestina convalescem, uma vez cessadas as causas de sua injustiça. A posse precária não convalesce jamais.

Quem tem posse direta, que não exclui a indireta, do proprietário, não pode possuir a coisa “como sua”. É o caso, por exemplo, do inquilino, do comodatário, do fiduciante na alienação fiduciária, do promitente comprador que não quitou o preço.

A posse deve ser contínua: não podem ser somados tempos dispersos. Deve também ser exercida sem oposição, daí a necessidade das certidões que devem comprovar a inexistência de ação em que se dispute a posse do imóvel.

A lei admite a “acessio possessionis”, que é a soma do tempo de posse atual ao tempo de posse do antecessor, isto é, daquele que cedeu o direito de posse por ato entre vivos. É possível também a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário:

Código Civil

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Na usucapião ordinária exige a lei, além da posse e do decurso do tempo (dez anos), justo título e boa-fé. O prazo será reduzido para cinco anos quando o possuidor:

1) tiver adquirido o imóvel, a título oneroso, com origem em título que estava registrado mas foi cancelado registrado;

2) tiver estabelecido moradia no imóvel, ou realizado investimentos de caráter social e econômico:

Código Civil

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Tem entendido a doutrina que a posse do compromissário comprador, conquanto precária, conduz à usucapião. O pagamento das prestações “esgota”, aos poucos, o direito de propriedade do promitente vendedor; ao fim dos pagamentos, o compromissário já possui a coisa como se sua fosse.

Considera-se de boa-fé o possuidor que tem a convicção de que é proprietário, que adquiriu o domínio por ato de transmissão “inter vivos” ou “causa mortis”; comporta-se como tal e ignora a existência de vício que impede a aquisição legítima do direito.

Em relação ao justo título, a doutrina diverge.

Para alguns, que formam a maioria na doutrina mais recente, o justo título confunde-se com o título instrumental: é a escritura de venda e compra, de doação, de permuta; o compromisso de venda e compra quitado; “o documento capaz de transferir o domínio, se proviesse do verdadeiro dono” (Sílvio Rodrigues); o “negócio jurídico apto a transferir o domínio, o ato translativo que não produziu efeito; o título de aquisição ineficaz” (Orlando Gomes); “aquele que, em tese, é hábil para transferir a propriedade do bem e revestido das formalidades legais exigidas para a sua validade” (Arnoldo Wald);

Para outros, justo título é o título transcrito, registrado no Registro de Imóveis. É, então, o “ato ou fato jurídico hábil para adquirir-se ou transferir-se a propriedade, como a sucessão hereditária e a transcrição” (Clóvis Beviláqua); é aquele “formalizado e devidamente transcrito; título não registrado não preenche a condição primacial para que seja havido como justo” (Washington de Barros Monteiro).

Embora não fale em transcrição, pode ser incluído entre estes autores também Darcy Bessone, que define o justo título como sendo “o fato gerador de direito hábil, em princípio, para transmitir o domínio”. Antônio Chaves, negando que justo título é o título transcrito, tem de ser colocado nesta corrente, porque, além de diferenciá-lo do documento, define-o como a “justa causa que seria idônea para a transferência do domínio a que se destina, ou por revestir-se das formalidades exigidas por lei, ou por manter a aparência de um título válido”.

No direito anterior ao Código Civil de 1916, justo título era realmente o instrumento, o contrato, porque a propriedade transmitia-se, por ato “inter vivos”, com a tradição. A partir do momento em que a transmissão do domínio na alienação “inter vivos” passou a ocorrer com a transcrição, o justo título passou a ser, para parte da doutrina, o registro.

Na usucapião extraordinária, a lei dispensa prova do justo título e da boa-fé. Simplesmente não se indaga se o prescribente os tem. Quem contesta o direito do possuidor pode atacar, por exemplo, ou o tempo da posse, ou sua juridicidade. O prazo é de quinze anos, mas pode ser reduzido a dez, se o possuidor nele tiver moradia, ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (p.ex.: construções, plantações):

Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

A usucapião especial rural está prevista no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

O imóvel deve ser rural e ter área de até 50 hectares. O requerente tem de ter moradia no imóvel e não pode ser proprietário de outro, urbano ou rural. Com seu trabalho e/ou de sua família, deve ter tornado a terra produtiva. O prazo é de cinco anos.

A Constituição proíbe a usucapião de terras públicas, o que não impede o Poder Público de reconhecer a usucapião especial em terras devolutas, depois de discriminadas.

A usucapião especial urbana é prevista no art. 183 da Constituição Federal, no art. 9o, da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) e no art. 1.240 do Código Civil, que diz:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

O objeto deve ser imóvel urbano, com até 250 m2. Os outros requisitos são bem semelhantes aos da usucapião rural: posse jurídica, como “sua”; por cinco anos, contínua e sem oposição; servir como moradia sua ou da família; não ser proprietário de outro imóvel.

Expressamente, a lei proíbe que a mesma pessoa exerça esse direito mais de uma vez. A lei permite que, a despeito de casamento ou união estável, o direito seja reconhecido em favor do homem ou da mulher (no caso de união homoafetiva, em favor de qualquer dos conviventes). Evidentemente, nesses casos, a posse de um deve excluir a do outro.

É preciso observar o que dispõe o § 3o, do art. 9o, do Estatuto da Cidade, que o Código Civil não repetiu nem derrogou:

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

É uma condição da “sucessio possessionis”. Só pode invocar a aquisição da posse pelo direito hereditário o herdeiro que reside no imóvel no momento da abertura da sucessão. É condição a ser provada.

A usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do Código Civil, beneficia o cônjuge/companheiro que permaneceu no lar após o abandono pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com

ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

O prazo é de dois anos e a posse deve ter as mesmas características das outras modalidades.

Diz a lei que deve ser direta, mas isso não significa que outra pessoa possa ter a posse indireta, porque então a posse não conduziria à usucapião. Significa apenas que o possuidor deve exercer diretamente a posse, ocupando o imóvel. A área deve ser inferior a 250 m2.

A lei fala também em propriedade comum; portanto, para esta espécie de usucapião, o requerente deve ter título de propriedade registrado, juntamente com o ex-cônjuge ou ex-companheiro. Nesta modalidade, a usucapião é modo de extinção da propriedade do ex-cônjuge sobre a meação, e de aquisição da propriedade dessa mesma parte pelo requerente, que já é proprietário da outra metade. Aqui também só será possível o reconhecimento da usucapião em favor da mesma pessoa uma vez.

A usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) tem por objeto imóvel urbano com área superior a 250 m2. São interessados os ocupantes do imóvel com moradia, que não sejam proprietários de outro imóvel. Necessariamente, os interessados devem se enquadrar na população de baixa renda. Exige a lei que não haja possibilidade de se identificarem (especializarem) os terrenos ocupados por cada possuidor. O prazo é de cinco anos, ininterruptos e sem oposição. É lícita a soma da posse à do antecessor. No registro da usucapião todos os possuidores terão a mesma fração ideal do terreno, mesmo que tenham posse de áreas maiores ou menores. Do registro resulta o condomínio voluntário.

Lei 10.257/01
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel

urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

DISPOSIÇÕES LEGAIS

SOBRE A USUCAPIÃO

EXTRAJUDICIAL

Lei de Registros Públicos

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de

qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

DISPOSIÇÕES NORMATIVAS

Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça

408. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. O interessado, representado por advogado, instruirá o pedido com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

409. O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

410. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

411. O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

412. O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

413. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

414. Transcorrido o prazo de que trata o item 412, sem pendência de diligências na forma do item 413 e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

415. Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos do art. 198, da Lei no 6.015/73, e do item 41, deste Capítulo.

416. Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

417. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

418. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará conciliar as partes e, não havendo acordo, remeterá, por meio eletrônico, os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

419. No caso da remessa de que trata o item 418, o registrador lavrará, para fins de controle interno e sem ônus ao interessado, certidão da qual constarão todas as informações relevantes

NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Capítulo XIV

138.1. Da ata notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de usucapião, além do tempo de posse do interessado e de seus sucessores, poderão constar:

a. declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

b. declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

c. a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei no 13.105/15

138.2. Os documentos apresentados para a lavratura da ata notarial serão arquivados em classificador próprio, obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste Capítulo.

138.3. Aplicam-se à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV.